Comment acheter un immeuble au Québec

Vous avez décidé de déménager au Québec et vous vous dites, comment ça fonctionne au Québec pour s’acheter un immeuble.

Dans cet article vous apprendrez les étapes qu’il faut franchir pour acheter une maison ou un premier immeuble à revenus au Québec

Vous êtes peut-être un immmigrant nouvellement arrivé au Québec ou vous aimeriez immigrer éventuellement au Québec et vous ne savez pas du tout comment fonctionne le financement pour acheter une maison au Québec

ou vous demeurez au Québec et vous rêvez d’acheter votre 1ere maison, condo ou votre premier immeuble à revenus, alors vous êtes au bon endroit pour comprendre les mystères du financement au Québec.

D’abord que vous soyez un immigrant résident nouvellement ou non au Québec, vous vous dites sûrement que par les temps qui cours, ce n’est pas facile de comprendre les rouages du crédit et savoir par où commencer.

En fait, vous avez tout à fait raison car s’acheter une maison pour la première fois c’est angoissant et paniquant à un certain moment donné.

Je vous comprends car j’ai été dans le même cas au début de ma carrière et en plus internet n’existait pas, donc l’information était pratiquement inexistante. 

Aujourd’hui vous vous dites que tout est sur internet, c’est beaucoup plus facile, je vous répondrais oui et non.

Je m’explique!

Effectivement, vous avez beaucoup d’informations gratuites et beaucoup aussi dont vous devrez payer. Mais cependant dans l’information gratuite

plusieurs s’improvisent comme des formateurs et l’information n’est pas nécessairement fausse mais est souvent imprécise, incomplète et parfois trompeuse.

Mais vous devrez respecter un certaine nombre d’étapes à franchir et ne pas sauter quelques-unes qui pourraient compromettre votre rêve à court terme.

Évidement vous avez choisi le genre d’immeuble que vous voulez acheter et vous devrez savoir en partant que si vous voulez acheter une maison, un condo ou un premier immeuble à revenus,

car vous devrez dès le départ savoir que le financement ne fonctionne pas tout à fait de la même façon.

Bref, vous devrez vous préparer en conséquence pour obtenir votre premier financement hypothécaire.

D’abord pour ceux qui veulent immigrer au Québec, les crédits immobiliers que vous appelés communément en France, s’appellent une hypothèque au Québec, tout comme au États-Unis c’est mortgage qui est la traduction d’hypothèque.

Il faut savoir qu’une hypothèque au Québec s’obtient auprès d’une institution financière telle que les banques et il y en a 7 au pays qui sont les majeures qu’on appelle,

car il y a seulement quelques autres banques au pays qui font des prêts pour des clients qui n’ont pas en général le meilleur dossier de crédit

et qui peuvent obtenir un financement hypothécaire que l’on nomme des banques de catégorie B.

Elles sont virtuelles, i.e. elle n’ont pas pignon sur rue et offrent des services limités, soient des hypothèques à taux d’intérêt plus bas que les banques majeures, mais elles ont aussi des conditions plus restrictives lors des pénalités par exemple etc…

Il y a une autre institution financière majeure au Québec qui détient environ 50% de toutes les hypothèques au Québec et j’ai nommé la Caisse Desjardins.

Le nom caisse n’a que le nom, car en fait elle ressemble beaucoup plus à une banque et c’est la 8e institution majeure au pays car elle porte un

autre nom dans les autres provinces au Canada qui est Credit Union et qui est est détenue par les caisse Desjardins.

Desjardins a même une filiale cette fois en floride qui s’appelle Desjardins Bank. Elle est installée en floride car elle dessrt beaucoup de québécois qui y passent souvent l’hiver.

Il y a encore seulement quelques institutions ou compagnies d’assurance qui offrent des prêts hypothécaires ou hypothèques c’est la même chose, mais leur conditions sont souvent plus restrictives tout comme les banques de catégorie B.

Autre information, vous avez deux choix pour le financement de votre maison et que ce soit à titre de premier acheteur ou que vous êtes

quelqu’un qui est déjà propriétaire et les immigrants ont les mêmes critères généralement, sauf que dans votre cas vous devez avoir votre permis de travail .

En continuant de lire vous saurez comment fonctionne le financement pour acheter une maison au Québec.

Vous saurez ce qu’il faut faire pour acheter une maison ou un immeuble au Québec!

Vous devez soit déposer 20% de mise de fonds ou moins. La raison est que si vous déposez moins de 20% de mise de fonds, le prêt hypothécaire devra être assuré par l’un des 3 assureurs au Canada.

Cet assureur n’est pas une compagnie d’assurance qui vend des assurance vie, ou des assurance contre le feu, vol, vendalisme que l’on appelle assurance générale.

Cet assureur est là pour uniquement l’institution financière qui fait le financement, car il l’assure qu’elle sera remboursée totalement s’Il advenait le cas que vous seriez en défaut de paiement.

Cette assurance que vous payez est en fait une prime qui a un coût variable selon votre statut si vous êtes salarié, travailleur autonome et qui sera rajoutée sur le montant de l’hypothèque.

Donc, si vous décidez de mettre moins que 20% de mise de fonds, cette prime sera aussi modulée selon votre statut et le dépôt que vous ferez.

Généralement, les personnes qui achètent leur première maison ou condo déposeront 5% de mise de fonds. Il y aura certaines conditions qui devront être tenu en compte aussi.

Vous pourrez l’apprendre dans la formation comment devenir indépendant financièrement grâce à l’immobilier qui vous dévoilera toutes les notions essentielles pour l’achat d’une première maison.

Au Québec, comme nous sommes régis par le Code Civil du Québec qui est d’inspiration de la France et de la Common Law d’inspiration Britanique qui a conquis la mouvelle-France.

Tout cela pour dire qu’au Québec les contrats d’hypothèques sont faits par les notaires, comme en France, contrairement au reste du Canada qui n’a

pas de notaire mais seulement des avocats qui offrent ce service. Il faut savoir que les frais de notaire au Québec sont beaucoup moins élevés qu’en France soit environ 1,200$ pour une transaction.

Les 3 assureurs sont la SCHL qui est la Société Canadien d’Hypothèque et de Logements qui est en fait une société du gouvernement du Canada, la compagnie américaine Genworth et

le 3e assureur beaucoup plus petit Canada Garanty qui appartient au fonds de pension des enseignant de l’Ontario Teacher’s.

Lorsque vous décidez d’acheter votre première maison et que vous faites affaires avec une banque ou caisse ou banque de catégorie B, c’est la banque qui décide de l’envoyer à l’un des ces 3 prêteurs, ce n’est pas vous.

Si vous décidez de faire affaire avec un courtier hypothécaire que je vous recommande de consulter lors de votre premier achat, il analysera votre

dossier de crédit, votre situation financière et décidera à quelle institution financière qui sera la plus ouverte de vous financer.

Car oui, il faut savoir qu’à certains moments une banque ou caisse pourrait être plus enclin à vous prêter sur certain type de propriétés et

surtout si vous êtes en région dans de plus petite ville, à ce moment ce n’est pas toutes les banques qui voudront prêter comme celles de catégories B par exemple.

De plus, l’avantage de faire travailler le courtier hypothécaire pour vous d’abord plutôt que le faire vous-même réside dans le fait qu’il fera une

première offensive auprès des institutions financières qui seraient les plus enclines à vous prêter dans un premier temps.

Selon les réponses qu’il recevra, cela n’affectera aucunement votre cote de crédit car c’est comme un pêcheur qui tire sa ligne à l’eau et il voit l’intérêt,

Ensuite si une institution financière se montre intéressée, alors il aura reçu un premier son de cloche que votre prêt serait fort probablement accepté

avec toutes les informations qu’il aura recueillies dans votre dossier pour monter le dossier de financement.

Il faut savoir que les institutions financières ont des montants de prêts annuels maximum à accorder selon les types d’immeubles et selon des

régions et des fois même si vous avez un excellent dossier de crédit, il se pourrait qu’une banque même majeure pourrait refuser de vous prêter

car son maximum a été atteint et le banquier ne vous le dira jamais et des fois ce sera peut-être l’assureur qui le refusera aussi.

Le banquier pourrait vous donner une réponse qui n’est pas celle du vrai refus.

Pourquoi cela arrive, on ne le sait pas trop mais la banque ne veut pas se priver de nouveaux clients en diffusant les vraies raisons du refus.

Les banques ou la caisse Desjardins sont des institutions financières même si la Caisse Desjardins est en fait une coopérative initialement à ses débuts

mais est devenue et agit de plus en plus comme une banque qui elle est cependant régie par la province, car les banques sont sous juridiction fédérale du gouvernement du Canada.

Cependant la caisse Desjardins a un peu plus de marge de manoeuvre dans le financement hypothécaire qu’une banque qui elle est plus limitée.

C’est pourquoi, Desjardins est plus ouverte pour faire des prêts que les banques généralement et elle est présente partout au Québec ce qui n’.est pas le cas de toutes les banques.

Par exemple, la caisse Desjardins peut accepter des prêts qu’une banque ne pourrait pas accepter dans certains cas et même elle peut accepter pour

ceux qui ont déjà une maison payée par exemple, prendre une garantie collatérale pour l’achat d’un immeuble.

La garantie collatérale est le fait de donner en garantie à la caisse Desjardins une partie ou la totalité de son équité disponible sur un autre

actif immobilier qui servira comme mise de fonds pour acheter votre future maison, condo, chalet ou même pour la mise de fonds d’un immeuble à revenus, ce qui fait que vous n’auriez aucune somme d’argent à sortir de votre poche.

Vous devriez toujours faire affaire avec un courtier hypothécaire surtout pour votre premier achat, car ne pensez pas de faire le tour vous-même des institutions financières pour présenter votre dossier, cela sera très néfaste

pour votre cote de crédit assurément car elle baissera rapidement et si vous récoltez un ou deux refus pendant vos démarches, cela pourrait compromettre votre futur achat.

Donc. vous devrez être bien préparé si vous voulez être accepté surtout si vous n’êtes pas connu, car au Québec nous avons tous une cote de crédit et ceux ou celles qui en n’ont pas devront la bâtir une avant d’acheter une première maison.

Les deux entreprises au Canada qui compilent toutes vos transactions de crédit sont Equifax Cnada et Transunion Canada. C’est pourquoi, si vous souhaitez vous acheter une maison, très peu peuvent l’acheter comptant,

il vous faudra une hypothèque et pour l’obtenir, vous devrez avoir une très bonne cote de crédit et celle-ci se construit par le fait d’acheter à crédit via votre carte de crédit soit l’essence, l’épicerie etc…

et vous devez payer toujours à temps votre compte de carte de crédit et tous les autres comptes aussi comme votre compte d’électricité, votre paiement d’autos etc….

Votre cote de crédit reflètera si vous payez toujours à temps vos comptes et démontrera si vous êtes un bon payeur.

Ne payez jamais en retard un compte car plus le temps passe après l’échéance, plus votre cote de crédit en subira les conséquences et cela vous privera d’obtenir du crédit dans le futur.

D’ailleurs un coaching est spécifiquement dédié sur comment devenir une expert du crédit qui est crucial pour acheter une maison , se louer ou s’acheter une auto, même dans certains cas se louer un appartement ou obtenir une assurance de dommage pour son auto.

La cote de crédit au Canada est un premier facteur à connaître et à savoir maîtrisé et dont les écoles d’administration n’enseignent jamais.

Je vous explique!

Vous avez besoin de quatre éléments pour acheter votre première maison. Une cote de crédit de 650 points et plus, 2 cartes de crédit au minimum, la mise de fonds de 5% plus certains frais et qu’il soit dans votre compte depuis au moins 3 mois

et un ratio d’endettement en bas 42% à 44% par rapport à votre salaire brut pour toutes les dettes et si ce n’est que pour le calcul de votre maison,

ce ne sera pas plus de 35% que vous devez consacrez pour votre paiement hypothécaire en tenant compte des taxes municipales et du chauffage ou électricité.

Si vous vous ne qualifiez pas pour l’un de ces critères , il se peut que vous serez refusé.

Donc, vaut mieux le savoir d’avance et le courtier hypothécaire pourra vous dire ce qu’il faut faire pour obtenir ces 4 critères et s’il vous en manque un,

vous êtes mieux d’attendre et améliorer votre dossier sinon il ne sert à rien de vous présenter à une banque ou caisse.

En plus, si vous faites la tournée, des banques, un , deux ou trois refus de suite vous disqualifiera pour un bon bout de temps pour obtenir un prêt hypothécaire,

vaut mieux faire affaire avec un courtier hypothécaire et il ne vous en coûtera rien en plus car il est payé par l’institution financière si seulement votre prêt est accepté, donc il a tout intérêt à vous dire les bonnes choses à faire.

Prenez pas de chance de vous faire refuser, au Québec, ce n’est pas comme en France.

Si vouis voulez vous acheter un immeuble à revenus, il y a deux sorte de financement, le financement pour les 4 logements et moins et pour les 5 logements et plus,

ceux-là je ne l’expliquerai pas aujourd’hui car ce genre de financement est plus complexe et est considéré comme un financement commercial.

De plus, il y a des frais payable à l’institution financière de plusieurs milliers de dollars et il faut avoir une très bonne connaissance de l’immobilier et ce genre de financement est abordé dans le coaching Magnat de l’immobilier.

Donc. le financement pour duplex, triplex ou quadruplex soient 2,3 et 4 logements sont financés au minimum par les assureurs même si c’est l’institution financière qui débourse le prêt hypothécaire.

Le minimum pour la mise de fonds est de 5% pour les maison, condos ou duplex seulement et de 10% de mise de fonds minimum pour les triplex et quadruplex.

Les critères ci-haut sont les mêmes sauf que pour les revenus locatifs, l’assureur ne considèrera que 50% des revenus locatifs autres que votre loyer que vous habitez.

Ce qui veut dire  que même si vous gagnez un très bon salaire vous et votre conjoint environ entre 100,000$ et 125,000$ de revenus annuels,

pour le premier achat et si vous respectez les 4 critères ci-haut , vous serez acceptez normalement assez facilement même si vous êtes un immigrant.

Si par la suite vous aimeriez investir dans un immeuble à revenus tel qu’un 2,3 ou 4 logements, le courtier hypothécaire vous aidera assurément mais si vous n’avez pas trop de paiement

car c’est souvent cela qui fait qu’un investisseur est refusé pour son prêt hypothécaire , le ratio d’endettement qui se situe à au-delà de 44%.

Alors si vous comptez vous acheter un immeuble à revenus, ne vous achetez pas ou ne louez pas une auto et ne faites pas de grosse dépenses

juste avant l’achat de votre immeuble car vous risquez de dépasser les seuils.

D’ailleurs il y a un coaching comment acheter son premier immeuble à revenus qui aborde aussi l’achat de votre première maison aussi.

Le financement pour ces biens sont généralement assez facile à obtenir.

Petit conseil si vous devez absolument vous acheter ou louer une nouvelle auto, faites-le de grâce après que le financement hypothécaire sera accordé, parce que le financement pour une auto ,

les seuils pour être refusez vont au-delà en général de 50% et encore si vous avez un mauvais crédit votre taux d’intérêt sera plus élevé.

Autre conseil, si vous trouvez que les maisons ou les immeubles à revenus sont chers dans les grandes villes, regardez du côté des régions car il y en a plusieurs qui offrent des prix moins élevés qu’à Montréal ou Québec et qui peuvent vous permettre d’acheter la maison de vos rêves.

Veuillez laisser vos commentaires si vous avez des questions!

Michel Gosselin

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