Bravo vous avez pris une décision importante qui pourrait changer votre vie pour toujours, mais avant de vous lancer, vous devriez lire ce texte qui vous indiquera les pièges auxquels vous pourriez avoir à faire face.
Vous avez sûrement entendu dire ceux qui ont acquis des immeubles à revenus que c’est le premier qui est difficile à acheter.
Vous vous dites que s’ils ont réussi à se bâtir un petit parc immobilier, que l’immobilier ne doit pas être si difficile à comprendre.
En effet, dans les années 80′, 90′ et même au début des années 2000, les taux d’intérêt étaient relativement élevés, ce qui faisait que le prix des immeubles étaient assez bas.
De fait, avec une petite mise de fonds, il était encore possible d’acquérir un immeuble.
Mais qu’est ce qui a bien pu se passer pour que le moindre petit immeuble de duplex , triplex se vendent maintenant à des prix hors de portée ?
Si vous continuez de lire cet article vous saurez ce qui a fait augmenter drastiquement les prix et ce qu’il faut faire maintenant pour
trouver des immeubles qui peuvent vous sembler trop cher à première vue mais qui peuvent vous donner un avantage par rapport à d’autres qui comme vous, veulent acheter un immeuble à revenus.
Dans un premier temps, l’augmentation de valeur des immeubles est en grande partie due à la baisse des taux d’intérêt qu’il y a eu dans tous les pays du monde.
En effet, si le taux d’intérêt de votre banque est élevé, le prix des maisons et surtout des immeubles à revenus sera directement affecté.
Prenons un exemple pour comprendre cet aspect mathématique : si un immeuble génère un revenu net, (soit les revenus bruts d’un immeuble moins les dépenses d’opération), de 50,000$ annuellement et que le taux d’intérêt sur votre hypothèque est de 6%.
Afin de simplifier la démonstration de l’impact d’une baisse de taux sur le prix d’un immeuble, je vais utiliser la notion de la valeur économique d’un immeuble. J’omets ici le calcul de l’hypothèque qui donnerait un certain montant.
Partons de l’hypothèse que l’immeuble génère 50,000$ de revenus nets (Revenus bruts – dépenses d’opération) par an et que le TGA ou Taux Global d’actualisation dans une région est de 6%.
Le TGA est en fait un le taux qu’un investisseur s’attendrait de recevoir en termes de rendement pour un même capital placé dans un autre produit financier sans risque.
Ce même investisseur paierait cash cet immeuble sans financement de la part d’une banque (ce qui n’arrive à peu près jamais dans l’immobilier).
Donc, 50,000 de revenus nets / 6% de rendement = 833,333$. Par contre si les taux d’intérêt des banques baissent entre temps à 4%, l’immeuble passera de 833,333$ à 1,250,000$ soit 50,000$ de revenus nets/4%.
Donc, tout ça pour dire que, sans tenir compte de l’inflation, par l’effet de la baisse des taux d’intérêt depuis les années 80 à aujourd’hui, cela a fait augmenter les valeurs des immeubles.
Certes il faudrait tenir compte aussi de l’inflation, mais ce n’est pas le but de cet article.
En continuant de lire, vous serez probablement surpris d’apprendre qu’il y a plusieurs techniques de création de valeur
Mais comment créer de la valeur sur un immeuble même si les aubaines se font de plus en plus rare dans un marché qui semble saturé à première vue.
En fait, plusieurs personnes qui veulent se lancer dans l’immobilier vous diront que le marché est trop cher et que les opportunités d’antan ne sont plus là et vous avez malheureusement raison dans une certaine mesure.
À cause de la chute des taux d’intérêt tel qu’expliqué dans l’article que je vous ai suggéré de lire, il est vrai que les maisons et surtout les immeubles à revenus se sont appréciés énormément ces dernières années.
L’autre facteur tel qu’expliqué dans le livre Entre l’écho et le boom de David K Foot, est le phénomène de la dénatalité qui est survenu en Amérique du nord ainsi que le fait de la démographie qui a eu aussi un effet sur le nombre plus restreint de construction ce qui a probablement fait aussi augmenter le prix des immeubles.
Bref, je ne suis pas un démographe et je ne veux pas avoir raison à tout prix sur ces deux phénomènes liés que sont les taux d’intérêt et la démographie.
Même si le prix des immeubles à revenus a augmenté drastiquement par rapport aux années 80′ 90′ ou même 2000′,
il reste qu’il peut être encore possible de trouver des immeubles à revenus sans être à prix d’aubaine, peuvent devenir des immeubles à fort potentiel même dans un contexte de bas taux d’intérêt.
Cependant, je vous préviens il vous faudra dorénavant acquérir différentes connaissances dans plusieurs domaines pour trouver ces petites pépites d’or.
Selon certains spécialistes de la création de valeur en immobilier, il y a 4 principes qui peuvent avoir un effet bénéfique à court terme sur la valeur marchande d’un immeuble à revenus.
Je vous avertis d’avance, il vous faudra déployer beaucoup plus d’efforts que par le passé car tout cela ne se fera pas aussi facilement que dans le passé
et l’immobilier est devenu beaucoup plus complexe que certains tentent de vous faire croire que l’on peut s’acheter un immeuble en 90 jours.
Je ne dis pas que cela ne se fait pas, mais vous devrez certainement vous instruire sur la chose et comprendre davantage de techniques de création
de valeur dans une transaction immobilière pour être profitable dans un court laps de temps, disons en dedans de 18 à 24 mois pour optimiser un immeuble.
Plusieurs qui commencent dans le domaine de l’immobilier vous diront que le plus difficile est de trouver l’aubaine et comme elle ne se trouve pas facilement, plusieurs se découragent et abandonnent.
Le marché immobilier est devenu mature maintenant et avec l’internet, l’information sur l‘immobilier est devenue plus accessible aujourd’hui et comme le nombre de formations sur l’immobilier
a littéralement explosé depuis 20 ans, ce qui a fait que plus d’investisseurs recherchent tous les mêmes bons deals, mais il y en a pas pour tout le monde.
Tout simplement parce que les vendeurs sont plus au courant des données sur le marché et ne laisseront plus leur immeuble pour un prix dérisoire.
Les spéculateurs et surtout les professionnels aguerris sont plus nombreux comme les fonds de pension ou les entreprises spécialisées dans des créneaux très pointus sont aussi dans le marché
et ont des capacités financières beaucoup plus importantes que vous et moi, et ils ont accès à des informations beaucoup plus rapidement que nous tous.
Je ne dis pas que c’est peine perdue d’avance mais vous devrez peut-être regarder ailleurs que dans les grandes villes, ou payer plus cher que vous le pensiez au départ et ne pas espérer devenir millionnaire avec la première transaction.
Vous devrez aussi non seulement consulter régulièrement les sites internet comme centris.ca ou JLR.ca ou les pocket listing de certaines agences, mais tout le monde le fait déjà et ils ont accès aux mêmes outils.
Vous devrez développer votre réseaux de contact auprès des courtiers et tout cela prend du temps, car ces derniers ne donnent pas leur meilleur deal au premier venu.
Vous devrez démontrer que vous êtes un sérieux candidat pour acheter et vous devrez avoir fait vos devoirs d’avance.
Car, si un courtier immobilier vous refile un deal, peu importe si cela en est un ou pas, vous devrez savoir l’analyser rapidement et comprendre s’il y a un potentiel ou pas et ne pas laisser le courtier dans le néant, car il ne vous refilera rien par la suite.
Maintenant, pour dénicher des immeubles à revenus qui offrent un très bon potentiels sous exploités, voici 4 façons de créer de la valeur sur un immeuble à revenus .
Il y en a plusieurs autres, seul l’imagination pourra vous aider. Il y a des deals ou plutôt des opportunités à développer sur le marché, c’est à vous de les développer ou de transformer ces immeubles pour créer de la valeur.
Dans le marché d’aujourd’hui vous devrez être non seulement plus créatif, mais vous devrez acquérir différentes connaissances en construction, urbanisme, finance, fiscalité etc… pour créer de la valeur. Mais cela peut être drôlement plus payant pour vous à long terme.
Je vous explique tout et vous ne serez pas déçu de continuer de lire!
Voici 4 façons de créer de la valeur sur un immeuble
La plus connue est le prix payé en bas de la valeur du marché, mais comme je le disais plus haut, ce genre d’aubaine est de plus en plus rare.
Le 2e qui peut être intéressante et qui n’est pas toujours vérifiée car souvent les investisseurs débutants regardent seulement le prix de l’immeuble et s’il est trop cher au départ, l’investisseur n’ira pas plus loin.
Toutefois, dans certain cas les revenus des loyers ne sont pas ajustés à la valeur du marché. C’est-à-dire qu’il y a peut être une création de valeur si le prix des loyers sont augmentés pour les rendre à la juste valeur du marché et ce , sans avoir à investir énormément dans les rénovations.
Par exemple, une augmentation de 100$/mois pour un 8 logements x 12 mois = 9,600$ de revenus de plus. Donc 9,600 de revenus nets x MRN de 18 fois dans ce secteur= 172,800 $ de nouvelle valeur créée.
Le Multiplicateur de Revenu Net ou MRN est une mesure simple pour déterminer la valeur d’un immeuble dans l’immobilier.
Il est à noter que le MRN est variable selon les villes et même selon certains quartiers à l’intérieur d’une même ville. Votre courtier immobilier ou un évaluateur agréé pourrait vous informer sur le MRN dans votre région.
Si vous faites une entente avec le locataire en rénovant légèrement son logement , il est possible de pouvoir en arriver à une certaine augmentation plus élevée que ce que la régie du logement aurait autorisé normalement.
Vous pourriez offrir un service de wifi, de câble ou de netflix et cela pourrait faire augmenter les revenus nets de votre immeuble, vous augmentez plus facilement vos loyers et vous financez ainsi une partie de vos rénovations.
Par exemple si vous offrez le service Wifi au locataire qui vous coûte une centaine de dollars par mois pour l’immeuble au complet et que vous augmentez le loyer de 40$ pour chaque logement, ceci rapporte 40$/mois x 8 logement= 320$/mois -100$ pour le coût du Wifi payé par le propriétaire=220$/mois x 12 mois x 18 MRN = 47 520$ de nouvelle valeur.
L’autre façon est de refiler les dépenses de chauffage au locataire en passant par exemple si cela est possible du mazout, dont le coût est payé par le propriétaire, à une installation électrique avec des compteurs pour chacun des locataires.
Par exemple : 10,000$ coût de mazout que vous sauvez annuellement donc, 10,000$ x MRN 18 fois = 180,000$ – 30,000$ pour le coût de modification du mazout à l’électricité = 150,000$ de nouvelle valeur de l’immeuble.
Le 3e moyen pour faire augmenter la valeur d’un immeuble est le TGA ou Taux Global d’Actualisation .
Par exemple, vous achetez un immeuble qui a besoin de rénovation dans un bon quartier plutôt que d’acheter le plus bel immeuble dans un quartier dont le taux de chômage est élevé ou que le taux d’inoccupation est élevé.
Pour créer de la valeur, vous devriez rechercher un immeuble dans lequel il y a un potentiel d’optimisation et ensuite de le refinancer en lui donnant une nouvelle valeur marchande.
Par exemple, si vous Investissez 10,000$ en rénovation par logement qui permet d’obtenir 130$ /mois d’augmentation x 8 logements x 12 mois x 18MRN = 224,640$ par logement – 80,000$ rénovation = 144,640$ d’augmentation de création de valeur sur votre immeuble.
Finalement, le 4e facteur pour faire augmenter la valeur d’un immeuble serait faire compresser le TGA ou Taux Global d’Actualisation.
Je m’explique si le TGA est élevé , cela veut dire que le prix de l’immeuble est bas et inversement .
Donc si vous recherchez un immeuble à revenus qui a besoin de rénovation mais qui est bien localisé géographiquement, par exemple proche d’un beau quartier et que vous le rénovez, alors le TGA pourrait passer par exemple de 6% à 5%.
Par exemple un immeuble qui un revenu net de 100,000$/6% TGA = Valeur économique de 1,666,667$
Et un autre immeuble toujours avec 100,000$ de revenus nets/5% TGA= Valeur économique 2,000,000$ soit 333,333$ de plus de valeur pour cet immeuble.
Maintenant vous savez comment faire pour trouver une pépite d’or!
Voilà comment faire augmenter la valeur économique d’un immeuble à revenus sans devoir chercher absolument l’aubaine qui est en bas du prix du marché.
Maintenant concentrez vous davantage sur le potentiel inexploité d’un immeuble à revenus qui risque d’être beaucoup plus payant pour vous que de chercher à tout prix l’immeuble le moins cher.
En plus, en ne vous concentrant que sur l’immeuble le moins cher, vous risquez de n’être attiré que par son bas prix, mais des fois cet immeuble a un prix bas car il n’a aucun potentiel à développer à long terme.
Le gros risque que vous courrez est lors d’un refinancement ou lors d’une vente, votre immeuble que vous aviez acheté à un prix dérisoire,
n’aura pas augmenté au fil du temps car le secteur était déjà en décroissance pour l’emploi, le taux d’inoccupation était élevé etc…
Bref, la mauvaise surprise pour vous est que la banque ne voudra pas vous refinancer à une valeur marchande supérieure ou l’acheteur si vous le
vendez ne voudra pas payer le prix que vous vouliez car la banque qui le finance ne sera pas prête à le financer au prix demandé.
C’est pourquoi si vous regardez d’autres critères que juste le prix, vous pourriez découvrir des immeubles à revenus qui sont à vendre au prix du marché mais qui peuvent offrir un formidable rendement inexploité et que
le vendeur n’a aucune idée. À vous de faire vos devoirs, de développer vos connaissances en la matière et de vous instruire davantage sur les
différentes façons de développer un immeuble autrement que par juste le fait de le payer le moins cher possible.
Vous avez appris dans cet article comment faire augmenter la valeur d’un immeuble et de pouvoir le revendre ou le refinancer à une valeur suppérieure.
Ce n’est qu’un éventail de possibilités, si vous avez d’autres façons veuilez me les laisser en commentaires.
Michel Gosselin