{"id":2769,"date":"2020-10-06T02:00:27","date_gmt":"2020-10-06T02:00:27","guid":{"rendered":"https:\/\/commentinvestirauquebec.com\/blogue\/?p=2769"},"modified":"2020-10-06T20:21:15","modified_gmt":"2020-10-06T20:21:15","slug":"cherie-cest-decide-je-me-lance-dans-limmobilier%e2%80%af","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/commentinvestirauquebec.com\/blogue\/cherie-cest-decide-je-me-lance-dans-limmobilier%e2%80%af\/","title":{"rendered":"Ch\u00e9rie, c\u2019est d\u00e9cid\u00e9 je me lance dans l\u2019immobilier\u202f!"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure><\/div>\n\n\n\n

Bravo vous avez pris une d\u00e9cision importante qui pourrait changer votre vie pour toujours, mais avant de vous lancer, vous devriez lire ce texte qui vous indiquera les pi\u00e8ges auxquels vous pourriez avoir \u00e0 faire face. <\/p>\n\n\n\n

Vous avez s\u00fbrement entendu dire ceux qui ont acquis des immeubles \u00e0 revenus que c\u2019est le premier qui est difficile \u00e0 acheter.  <\/p>\n\n\n\n

Vous vous dites que s\u2019ils ont r\u00e9ussi \u00e0 se b\u00e2tir un petit parc immobilier, que l\u2019immobilier ne doit pas \u00eatre si difficile \u00e0 comprendre. <\/p>\n\n\n\n

En effet, dans les ann\u00e9es 80′, 90′ et m\u00eame au d\u00e9but des ann\u00e9es 2000, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9taient relativement \u00e9lev\u00e9s, ce qui faisait que le prix des immeubles \u00e9taient assez bas. <\/p>\n\n\n\n

De fait, avec une petite mise de fonds, il \u00e9tait encore possible d\u2019acqu\u00e9rir un immeuble. <\/p>\n\n\n\n

Mais qu\u2019est ce qui a bien pu se passer pour que le moindre petit immeuble de duplex , triplex se vendent maintenant \u00e0 des prix hors de port\u00e9e\u202f? <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Si vous continuez de lire cet article vous saurez ce qui a fait augmenter drastiquement les prix et ce qu\u2019il faut faire maintenant pour<\/p>\n\n\n\n

trouver des immeubles qui peuvent vous sembler trop cher \u00e0 premi\u00e8re vue mais qui peuvent vous donner un avantage par rapport \u00e0 d\u2019autres qui comme vous, veulent acheter un immeuble \u00e0 revenus. <\/p>\n\n\n\n

Dans un premier temps, l\u2019augmentation de valeur des immeubles est en grande partie due \u00e0 la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat qu’il y a eu dans tous les pays du monde. <\/p>\n\n\n\n

En effet, si le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de votre banque est \u00e9lev\u00e9, le prix des maisons et surtout des immeubles \u00e0 revenus sera directement affect\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Prenons un exemple pour comprendre cet aspect math\u00e9matique\u202f: si un immeuble g\u00e9n\u00e8re un revenu net, (soit les revenus bruts d\u2019un immeuble moins les d\u00e9penses d\u2019op\u00e9ration), de 50,000$ annuellement et que le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sur votre hypoth\u00e8que est de 6%.  <\/p>\n\n\n\n

Afin de simplifier la d\u00e9monstration de l\u2019impact d\u2019une baisse de taux sur le prix d\u2019un immeuble, je vais utiliser la notion de la valeur \u00e9conomique d\u2019un immeuble. J\u2019omets ici le calcul de l\u2019hypoth\u00e8que qui donnerait un certain montant. <\/p>\n\n\n\n

Partons de l\u2019hypoth\u00e8se que l\u2019immeuble g\u00e9n\u00e8re 50,000$ de revenus nets (Revenus bruts \u2013 d\u00e9penses d\u2019op\u00e9ration) par an et que le TGA ou Taux Global d\u2019actualisation dans une r\u00e9gion est de 6%. <\/p>\n\n\n\n

Le TGA est en fait un le taux qu\u2019un investisseur s\u2019attendrait de recevoir en termes de rendement pour un m\u00eame capital plac\u00e9 dans un autre produit financier sans risque. <\/p>\n\n\n\n

Ce m\u00eame investisseur paierait cash cet immeuble sans financement de la part d\u2019une banque (ce qui n\u2019arrive \u00e0 peu pr\u00e8s jamais dans l\u2019immobilier). <\/p>\n\n\n\n

Donc, 50,000 de revenus nets \/ 6% de rendement = 833,333$.  Par contre si les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des banques baissent entre temps \u00e0 4%, l\u2019immeuble passera de 833,333$ \u00e0 1,250,000$ soit 50,000$ de revenus nets\/4%. <\/p>\n\n\n\n

Donc, tout \u00e7a pour dire que, sans tenir compte de l\u2019inflation, par l\u2019effet de la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat depuis les ann\u00e9es 80 \u00e0 aujourd\u2019hui, cela a fait augmenter les valeurs des immeubles. <\/p>\n\n\n\n

Certes il faudrait tenir compte aussi de l\u2019inflation, mais ce n\u2019est pas le but de cet article. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure><\/div>\n\n\n\n

Vous pourrez en apprendre bien plus en lisant mon article sur les 15 facteurs qui ont fait baisser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et qui sont en train de faire d\u00e9railler l\u2019\u00e9conomie am\u00e9ricaine.<\/strong> <\/a><\/p>\n\n\n\n

En continuant de lire, vous serez probablement surpris d’apprendre qu’il y a plusieurs techniques de cr\u00e9ation de valeur<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Mais comment cr\u00e9er de la valeur sur un immeuble m\u00eame si les aubaines se font de plus en plus rare dans un march\u00e9 qui semble satur\u00e9 \u00e0 premi\u00e8re vue. <\/p>\n\n\n\n

En fait, plusieurs personnes qui veulent se lancer dans l\u2019immobilier vous diront que le march\u00e9 est trop cher et que les opportunit\u00e9s d\u2019antan ne sont plus l\u00e0 et vous avez malheureusement raison dans une certaine mesure. <\/p>\n\n\n\n

\u00c0 cause de la chute des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat tel qu\u2019expliqu\u00e9 dans l\u2019article que je vous ai sugg\u00e9r\u00e9 de lire, il est vrai que les maisons et surtout les immeubles \u00e0 revenus se sont appr\u00e9ci\u00e9s \u00e9norm\u00e9ment ces derni\u00e8res ann\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019autre facteur tel qu\u2019expliqu\u00e9 dans le livre Entre l\u2019\u00e9cho et le boom<\/em> de David K Foot, est le ph\u00e9nom\u00e8ne de\u202fla d\u00e9natalit\u00e9 qui est survenu en Am\u00e9rique du nord ainsi que le fait de la d\u00e9mographie qui a eu aussi un effet sur le nombre plus restreint de construction ce qui a probablement fait aussi augmenter le prix des immeubles. <\/p>\n\n\n\n

Bref, je ne suis pas un d\u00e9mographe et je ne veux pas avoir raison \u00e0 tout prix sur ces deux ph\u00e9nom\u00e8nes li\u00e9s que sont les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et la d\u00e9mographie. <\/p>\n\n\n\n

M\u00eame si le prix des immeubles \u00e0 revenus a augment\u00e9 drastiquement par rapport aux ann\u00e9es 80′ 90′ ou m\u00eame 2000′, <\/p>\n\n\n\n

il reste qu’il peut \u00eatre encore possible de trouver des immeubles \u00e0 revenus sans \u00eatre \u00e0 prix d’aubaine, peuvent devenir des immeubles \u00e0 fort potentiel m\u00eame dans un contexte de bas taux d’int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n\n\n\n

Cependant, je vous pr\u00e9viens il vous faudra dor\u00e9navant acqu\u00e9rir diff\u00e9rentes connaissances dans plusieurs domaines pour trouver ces petites p\u00e9pites d’or.<\/p>\n\n\n\n

Selon certains sp\u00e9cialistes de la cr\u00e9ation de valeur en immobilier, il y a 4 principes qui peuvent avoir un effet b\u00e9n\u00e9fique \u00e0 court terme sur la valeur marchande d\u2019un immeuble \u00e0 revenus. <\/p>\n\n\n\n

Je vous avertis d\u2019avance, il vous faudra d\u00e9ployer beaucoup plus d’efforts que par le pass\u00e9 car tout cela ne se fera pas aussi facilement que dans le pass\u00e9 <\/p>\n\n\n\n

et l\u2019immobilier est devenu beaucoup plus complexe que certains tentent de vous faire croire que l\u2019on peut s\u2019acheter un immeuble en 90 jours. <\/p>\n\n\n\n

Je ne dis pas que cela ne se fait pas, mais vous devrez certainement vous instruire sur la chose et comprendre davantage de techniques de cr\u00e9ation<\/p>\n\n\n\n

de valeur dans une transaction immobili\u00e8re pour \u00eatre profitable dans un court laps de temps, disons en dedans de 18 \u00e0 24 mois pour optimiser un immeuble. <\/p>\n\n\n\n

Plusieurs qui commencent dans le domaine de l\u2019immobilier vous diront que le plus difficile est de trouver l\u2019aubaine et comme elle ne se trouve pas facilement, plusieurs se d\u00e9couragent et abandonnent. <\/p>\n\n\n\n

Le march\u00e9 immobilier est devenu mature maintenant et avec l\u2019internet, l\u2019information sur l\u2018immobilier est devenue plus accessible aujourd’hui et comme le nombre de formations sur l’immobilier<\/p>\n\n\n\n

a litt\u00e9ralement explos\u00e9 depuis 20 ans, ce qui a fait que plus d\u2019investisseurs recherchent tous les m\u00eames bons deals, mais il y en a pas pour tout le monde. <\/p>\n\n\n\n

Tout simplement parce que les vendeurs sont plus au courant des donn\u00e9es sur le march\u00e9 et ne laisseront plus leur immeuble pour un prix d\u00e9risoire.<\/p>\n\n\n\n

Les sp\u00e9culateurs et surtout les professionnels aguerris sont plus nombreux comme les fonds de pension ou les entreprises sp\u00e9cialis\u00e9es dans des cr\u00e9neaux tr\u00e8s pointus sont aussi dans le march\u00e9 <\/p>\n\n\n\n

et ont des capacit\u00e9s financi\u00e8res beaucoup plus importantes que vous et moi, et ils ont acc\u00e8s \u00e0 des informations beaucoup plus rapidement que nous tous. <\/p>\n\n\n\n

Je ne dis pas que c\u2019est peine perdue d\u2019avance mais vous devrez peut-\u00eatre regarder ailleurs que dans les grandes villes, ou payer plus cher que vous le pensiez au d\u00e9part et ne pas esp\u00e9rer devenir millionnaire avec la premi\u00e8re transaction. <\/p>\n\n\n\n

Vous devrez aussi non seulement consulter r\u00e9guli\u00e8rement les sites internet comme centris.ca ou JLR.ca ou les pocket listing de certaines agences, mais tout le monde le fait d\u00e9j\u00e0 et ils ont acc\u00e8s aux m\u00eames outils.  <\/p>\n\n\n\n

Vous devrez d\u00e9velopper votre r\u00e9seaux de contact aupr\u00e8s des courtiers et tout cela prend du temps, car ces derniers ne donnent pas leur meilleur deal au premier venu. <\/p>\n\n\n\n

Vous devrez d\u00e9montrer que vous \u00eates un s\u00e9rieux candidat pour acheter et vous devrez avoir fait vos devoirs d\u2019avance. <\/p>\n\n\n\n

Car, si un courtier immobilier vous refile un deal, peu importe si cela en est un ou pas, vous devrez savoir l\u2019analyser rapidement et comprendre s\u2019il y a un potentiel ou pas et ne pas laisser le courtier dans le n\u00e9ant, car il ne vous refilera rien par la suite. <\/p>\n\n\n\n

Maintenant, pour d\u00e9nicher des immeubles \u00e0 revenus qui offrent un tr\u00e8s bon potentiels sous exploit\u00e9s, voici 4 fa\u00e7ons de cr\u00e9er de la valeur sur un immeuble \u00e0 revenus .<\/p>\n\n\n\n

Il y en a plusieurs autres, seul l’imagination pourra vous aider. Il y a des deals ou plut\u00f4t des opportunit\u00e9s \u00e0 d\u00e9velopper sur le march\u00e9, c’est \u00e0 vous de les d\u00e9velopper ou de transformer ces immeubles pour cr\u00e9er de la valeur.<\/p>\n\n\n\n

Dans le march\u00e9 d’aujourd’hui vous devrez \u00eatre non seulement plus cr\u00e9atif, mais vous devrez acqu\u00e9rir diff\u00e9rentes connaissances en construction, urbanisme, finance, fiscalit\u00e9 etc… pour cr\u00e9er de la valeur. Mais cela peut \u00eatre dr\u00f4lement plus payant pour vous \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n

Je vous explique tout et vous ne serez pas d\u00e9\u00e7u de continuer de lire!<\/h2>\n\n\n\n

Voici 4 fa\u00e7ons de cr\u00e9er de la valeur sur un immeuble<\/p>\n\n\n\n

La plus connue est le prix pay\u00e9 en bas de la valeur du march\u00e9, mais comme je le disais plus haut, ce genre d\u2019aubaine est de plus en plus rare. <\/p>\n\n\n\n

Le 2e<\/sup> qui peut \u00eatre int\u00e9ressante et qui n\u2019est pas toujours v\u00e9rifi\u00e9e car souvent les investisseurs d\u00e9butants regardent seulement le prix de l\u2019immeuble et s\u2019il est trop cher au d\u00e9part, l\u2019investisseur n\u2019ira pas plus loin. <\/p>\n\n\n\n

Toutefois, dans certain cas les revenus des loyers ne sont pas ajust\u00e9s \u00e0 la valeur du march\u00e9. C\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019il y a peut \u00eatre une cr\u00e9ation de valeur si le prix des loyers sont augment\u00e9s pour les rendre \u00e0 la juste valeur du march\u00e9 et ce , sans avoir \u00e0 investir \u00e9norm\u00e9ment dans les r\u00e9novations. <\/p>\n\n\n\n

Par exemple, une augmentation de 100$\/mois pour un 8 logements x 12 mois = 9,600$ de revenus de plus. Donc 9,600 de revenus nets x MRN de 18 fois dans ce secteur= 172,800 $ de nouvelle valeur cr\u00e9\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n

Le\u00a0Multiplicateur de Revenu Net ou MRN\u00a0est\u00a0une mesure simple pour d\u00e9terminer la valeur d\u2019un immeuble dans l\u2019immobilier.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Il est \u00e0 noter que le MRN est variable selon les villes et m\u00eame selon certains quartiers \u00e0 l’int\u00e9rieur d’une m\u00eame ville. Votre courtier immobilier ou un \u00e9valuateur agr\u00e9\u00e9 pourrait vous informer sur le MRN dans votre r\u00e9gion.<\/p>\n\n\n\n

Si vous faites une entente avec le locataire en r\u00e9novant l\u00e9g\u00e8rement son logement , il est possible de pouvoir en arriver \u00e0 une certaine augmentation plus \u00e9lev\u00e9e que ce que la r\u00e9gie du logement aurait autoris\u00e9 normalement. <\/p>\n\n\n\n

Vous pourriez offrir un service de wifi, de c\u00e2ble ou de netflix et cela pourrait faire augmenter les revenus nets de votre immeuble, vous augmentez plus facilement vos loyers et vous financez ainsi une partie de vos r\u00e9novations.<\/p>\n\n\n\n

Par exemple si vous offrez le service Wifi au locataire qui vous co\u00fbte  une centaine de dollars par mois pour l\u2019immeuble au complet et que vous augmentez le loyer de 40$ pour chaque logement, ceci rapporte 40$\/mois x 8 logement= 320$\/mois -100$ pour le co\u00fbt du Wifi pay\u00e9 par le propri\u00e9taire=220$\/mois x 12 mois x 18 MRN = 47 520$ de nouvelle valeur. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019autre fa\u00e7on est de refiler les d\u00e9penses de chauffage au locataire en passant par exemple si cela est possible du mazout, dont le co\u00fbt est pay\u00e9 par le propri\u00e9taire, \u00e0 une installation \u00e9lectrique avec des compteurs pour chacun des locataires. <\/p>\n\n\n\n

Par exemple\u202f: 10,000$ co\u00fbt de mazout que vous sauvez annuellement donc, 10,000$ x MRN 18 fois = 180,000$ – 30,000$ pour le co\u00fbt de modification du mazout \u00e0 l’\u00e9lectricit\u00e9 = 150,000$ de nouvelle valeur de l\u2019immeuble. <\/p>\n\n\n\n

Le 3e<\/sup>\u00a0moyen pour faire augmenter la valeur d\u2019un immeuble est le TGA ou Taux Global d\u2019Actualisation .\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Par exemple, vous achetez un immeuble qui a besoin de r\u00e9novation dans un bon quartier plut\u00f4t que d\u2019acheter le plus bel immeuble dans un quartier dont le taux de ch\u00f4mage est \u00e9lev\u00e9 ou que le taux d\u2019inoccupation est \u00e9lev\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Pour cr\u00e9er de la valeur, vous devriez rechercher un immeuble dans lequel il y a un potentiel d\u2019optimisation et ensuite de le refinancer en lui donnant une nouvelle valeur marchande. <\/p>\n\n\n\n

Par exemple, si vous Investissez 10,000$ en r\u00e9novation par logement qui permet d’obtenir 130$ \/mois d\u2019augmentation x 8 logements x 12 mois x 18MRN = 224,640$ par logement \u2013 80,000$ r\u00e9novation = 144,640$ d\u2019augmentation de cr\u00e9ation de valeur sur votre immeuble. <\/p>\n\n\n\n

Finalement,\u00a0le 4e<\/sup>\u00a0facteur pour faire augmenter la valeur d\u2019un immeuble serait faire compresser le TGA ou Taux Global d\u2019Actualisation.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Je m\u2019explique si le TGA est \u00e9lev\u00e9 , cela veut dire que le prix de l’immeuble est bas et inversement . <\/p>\n\n\n\n

Donc si vous recherchez un immeuble \u00e0 revenus qui a besoin de r\u00e9novation mais qui est bien localis\u00e9 g\u00e9ographiquement, par exemple proche d\u2019un beau quartier et que vous le r\u00e9novez, alors le TGA pourrait passer par exemple de 6% \u00e0 5%. <\/p>\n\n\n\n

Par exemple un immeuble qui un revenu net de 100,000$\/6% TGA = Valeur \u00e9conomique de 1,666,667$ <\/p>\n\n\n\n

Et un autre immeuble toujours avec 100,000$ de revenus nets\/5% TGA= Valeur \u00e9conomique 2,000,000$ soit 333,333$ de plus de valeur pour cet immeuble. <\/p>\n\n\n\n

Maintenant vous savez comment faire pour trouver une p\u00e9pite d’or!<\/h2>\n\n\n\n

Voil\u00e0 comment faire augmenter la valeur \u00e9conomique d’un immeuble \u00e0 revenus sans devoir chercher absolument l’aubaine qui est en bas du prix du march\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Maintenant concentrez vous davantage sur le potentiel inexploit\u00e9 d’un immeuble \u00e0 revenus qui risque d’\u00eatre beaucoup plus payant pour vous que de chercher \u00e0 tout prix l’immeuble le moins cher.<\/p>\n\n\n\n

En plus, en ne vous concentrant que sur l’immeuble le moins cher, vous risquez de n’\u00eatre attir\u00e9 que par son bas prix, mais des fois cet immeuble a un prix bas car il n’a aucun potentiel \u00e0 d\u00e9velopper \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n

Le gros risque que vous courrez est lors d’un refinancement ou lors d’une vente, votre immeuble que vous aviez achet\u00e9 \u00e0 un prix d\u00e9risoire, <\/p>\n\n\n\n

n’aura pas augment\u00e9 au fil du temps car le secteur \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 en d\u00e9croissance pour l’emploi, le taux d’inoccupation \u00e9tait \u00e9lev\u00e9 etc… <\/p>\n\n\n\n

Bref, la mauvaise surprise pour vous est que la banque ne voudra pas vous refinancer \u00e0 une valeur marchande sup\u00e9rieure ou l’acheteur si vous le<\/p>\n\n\n\n

vendez ne voudra pas payer le prix que vous vouliez car la banque qui le finance ne sera pas pr\u00eate \u00e0 le financer au prix demand\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

C’est pourquoi si vous regardez d’autres crit\u00e8res que juste le prix, vous pourriez d\u00e9couvrir des immeubles \u00e0 revenus qui sont \u00e0 vendre au prix du march\u00e9 mais qui peuvent offrir un formidable rendement inexploit\u00e9 et que<\/p>\n\n\n\n

le vendeur n’a aucune id\u00e9e. \u00c0 vous de faire vos devoirs, de d\u00e9velopper vos connaissances en la mati\u00e8re et de vous instruire davantage sur les<\/p>\n\n\n\n

diff\u00e9rentes fa\u00e7ons de d\u00e9velopper un immeuble autrement que par juste le fait de le payer le moins cher possible.<\/p>\n\n\n\n

Vous avez appris dans cet article comment faire augmenter la valeur d’un immeuble et de pouvoir le revendre ou le refinancer \u00e0 une valeur supp\u00e9rieure. <\/p>\n\n\n\n

Ce n’est qu’un \u00e9ventail de possibilit\u00e9s, si vous avez d’autres fa\u00e7ons veuilez me les laisser en commentaires. <\/p>\n\n\n\n

Michel Gosselin<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Bravo vous avez pris une d\u00e9cision importante qui pourrait changer votre vie pour toujours, mais avant de vous lancer, vous devriez lire ce texte qui vous indiquera les pi\u00e8ges auxquels vous pourriez avoir \u00e0 faire face.  Vous avez s\u00fbrement entendu dire ceux qui ont acquis des immeubles \u00e0 revenus que c\u2019est le premier qui est difficile \u00e0 acheter.  Vous vous dites que s\u2019ils 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